東寧路店面  東區買屋 / 東區買房 - 東寧路寶雅芳鄰正路面開店首選朝南鑫店台南房屋仲介

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3980 萬
參考單價：48.34 萬/坪
地址：台南市東區東寧路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 2廳 4衛
總坪數：82.33 坪 (不含車位面積)
土地面積：26.92 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優質：位於台南市東區東寧路，周邊鄰近成大、醫院及市府行政區，人流與交通便利。 2. 格局與採光：7 房 4 衛空間寬敞，適合大家庭或房間分隔出租；朝南配置利於採光通風。 3. 整棟透天價值：為 5 樓透天厝，土地持分可能較高，具獨特性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：41 年房產需留意結構安全、管線老化及水電維修成本。 2. 融資限制：高屋齡物件可能影響銀行貸款成數或貸款年限，需確認購屋者資質。 3. 使用門檻：標示「住家用」卻強調開店首選，未來若涉及商業使用需注意法規限制。
機會 (Opportunities)	1. 租金收益潛力：東寧路學區與商圈屬性強，適合作為學生宿舍或小型店面，租金報酬率有望不俗。 2. 重劃或重建：土地價值高，若未來有都更機遇或改建需求，具增值空間。 3. 自辦裝修：屋內格局較舊，若購入後依現代需求重新裝潢，可大幅提升居住品質與單價。
威脅 (Threats)	1. 維修成本高：40 年以上老屋恐有隱形損壞（如防水、地震補強），初期投入資金需預留。 2. 市場流動性：總價近 4,000 萬的高門檻，未來轉手對象可能受限於對老宅接受度與買氣。 3. 政策風險：老屋重建或增設電梯若涉及鄰權問題，可能增加後續開發難度。

物件評論

此物件對於「投資收租」或「有資金進行再裝潢者」來說值得考慮，但對純自住家庭則需謹慎評估。主要理由如下：東寧路一線地段在台南具有極高的保值性與承租力，且朝南、透天格局能滿足長期需求。然而，41 年的屋齡是最大變數，若銀行融資條件不佳或內部整修預算超出預期，將壓縮購屋後的資金彈性。建議您在議價時保留一筆預備金供翻新之用，並確認該地址是否確實符合您的商業使用規劃，若能解決老屋結構安全問題，這將是一筆具長期增值潛力與租金現金流的資產。